Tanto si compras una vivienda como si estás vendiendo tu inmueble es importante conocer los impuestos asociados. Estos gastos pueden aumentar entre un 5% o 15% el precio de la venta. Te explicamos los principales tributos y sus excepciones para que puedas deducirlos.
Impuestos en la compra de una vivienda
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Este tributo sólo se aplica a las viviendas de obra nueva. El porcentaje que se aplica sobre el precio de venta es de un 10%.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En la compra de viviendas de segunda mano no hay que pagar IVA, sino ITP, con una excepción muy puntal. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas. En el caso de Cataluña el tipo impositivo es del 10% y se debe autoliquidar con el modelo 600.
Este año se ha introducido un cambio importante con la nueva ley Antifraude Fiscal 11/2021. Ahora la base imponible está marcada por el mayor de estos dos valores:
- Precio de mercado o valor de referencia catastral.
- Precio de venta escriturado.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos asociados a la firma e inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad y al préstamo hipotecario. En este segundo caso, en 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a los bancos a pagarlo.
En el pago de estos tres impuestos existen algunas bonificaciones siempre que la vivienda sea residencia habitual. Hay beneficios en la compra de viviendas de protección oficial y también para familias numerosas, menores de 32 años o personas con una discapacidad superior al 65%. La reducción dependerá de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. En Cataluña puede llegar a un 5%.
Impuestos en la venta de una vivienda
Plusvalía municipal
Este impuesto, oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se debe pagar cuando se vende, dona o hereda un inmueble.
El tributo está gestionado por cada municipio que establece el coeficiente que se debe aplicar a la parte impositiva, y que nunca puede superar el 30%. En el caso de Barcelona, por ejemplo, se aplica el porcentaje máximo.
Hace unos meses este impuesto fue objeto de debate por una sentencia del Constitucional que declaraba nulo el método de cálculo de la plusvalía porque no siempre reflejaba la ganancia obtenida. Por esta razón, desde el 10 de noviembre de 2021, se puede elegir el método de cálculo de la base imponible. El contribuyente puede pedir que se compute por el valor de la plusvalía real o por el del incremento “objetivo” del valor del terreno.
La otra medida importante que introdujo esta actualización fue la exención del pago de la plusvalía municipal cuando se ha vendido con pérdidas o sin ningún beneficio.
Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)
Las ganancias obtenidas con la venta de una vivienda deben declararse en el IRPF. El porcentaje dependerá del beneficio y los siguientes tramos marcados:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%.
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%.
- Más de 200.000 euros: 26%.
Existen algunas excepciones donde no se tributa por las ganancias obtenidas, por ejemplo, los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual. Tampoco si los beneficios se destinan a comprar o reformar la residencia habitual, siempre que no hayan pasado más de dos años de la operación.
Las pérdidas no tributan, pero podemos declararlas para compensar otras ganancias patrimoniales.
La compra y la venta de un inmueble está sujeta a unos impuestos como cualquier producto que se adquiere. Aunque existen bonificaciones y excepciones que ayudan a reducir este gasto. Por este motivo, todas las operaciones con Xela Properties están supervisadas por nuestro departamento financiero para que pagues solo lo que te corresponda.
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