¿Cómo vender un piso heredado en Cataluña?

¿Quieres vender un piso heredado en Cataluña? Desde septiembre de 2021, con la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, puedes hacerlo nada más recibir la herencia. En este artículo te explicamos cómo y te damos algunos consejos para pagar lo justo y necesario. 

Aceptar un piso heredado

Para aceptar una herencia, debes empezar por realizar una serie de trámites legales entre los que se incluyen la obtención del certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades, el certificado de seguros de vida y el certificado bancario de saldos en cuentas corrientes y depósitos.

Una vez realizados estos trámites notariales se procederá a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los nuevos titulares del piso, previa liquidación de los impuestos correspondientes:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

La nueva ley Antifraude Fiscal 11/2021 cambió la manera de calcular dicho importe. Actualmente, la base imponible mínima sobre la cual se liquidarán los impuestos, es el valor de mercado o valor de referencia catastral. La Dirección General del Catastro es la entidad que determina, cada año, el valor de referencia de los pisos.

Si tienes claro que después vas a vender la propiedad heredada, nuestro consejo es que consultes con una agencia inmobiliaria experta y de confianza para que te oriente con el futuro precio de venta. La venta deberás declararla al año siguiente y si el precio es superior al valor de aceptación de la herencia tendrás que pagar por ese beneficio.

Por eso es básico conocer el importe real de la futura venta ya que marcará tu declaración de la renta. 

Plusvalía Municipal

La plusvalía municipal es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. La base imponible de este impuesto municipal se puede calcular de dos maneras, que podrás elegir según te interese: 

  • Por el incremento “objetivo”

El valor catastral del suelo en el año que se acepta la herencia se multiplica por un coeficiente relacionado con el tiempo que la persona fallecida fue propietaria. El Ministerio de Hacienda establece una tabla con valores máximos de dichos coeficientes, pero es cada ayuntamiento quién lo determina. En el caso de Barcelona se aplica el valor máximo.

  • Por el valor real de la plusvalía

El importe será la diferencia entre el precio de adquisición por parte de la persona fallecida y el fijado en la aceptación de la herencia. Esta diferencia se multiplica por el porcentaje del valor del suelo sobre el valor total catastral, en el año de adquisición.

Sobre esta base imponible se aplicará el porcentaje fijado por cada Ayuntamiento y se obtendrá la cantidad a pagar. Podrás escoger el método que te resulte más económico.

Una vez que hemos pagado los impuestos relacionados e inscrita la nueva titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad, es el momento de vender

Registre de la Propietat
Una vez pagados los impuestos ya podemos inscribir la nueva titularidad de la vivienda

Vender un piso heredado

Cuando oficialmente seas el titular de la vivienda podrás formalizar la escritura de venta de tu propiedad y los impuestos que deberás pagar serán los mismos que en cualquier operación de compraventa de una vivienda.

Plusvalía Municipal

Tendrás que volver a presentar la liquidación del Impuesto de Plusvalía, exactamente igual que en el momento de la aceptación de la herencia y si corresponde, pagarlo de nuevo

El importe dependerá del tiempo que hayas sido propietario, es decir, desde la fecha de aceptación de la herencia hasta la fecha de escrituración de la venta. 

Anteriormente, si vendías en el mismo año fiscal de la aceptación de la herencia podías evitar volver a pagar este impuesto. Con la nueva ley Antifraude Fiscal ya no es posible pero, si vendes con pérdidas o sin beneficio estás exento del pago.

IRPF (Declaración de la renta)

Las ganancias obtenidas con la venta de una vivienda deben declararse en el IRPF. El beneficio será la diferencia entre el valor del inmueble declarado al aceptar la herencia y el precio al que se ha vendido, incluyendo los gastos e impuestos de cada operación. El porcentaje a tributar sobre el beneficio se fija según los siguientes tramos:

  • Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%. 
  • Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
  • Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%.
  • Más de 200.000 euros: 26%.

Si vendes por un valor inferior al declarado en el impuesto de sucesiones se considera que la operación fue con pérdidas y no tendrás que pagar en tu declaración por este concepto. Tampoco si el piso heredado ha pasado a ser tu vivienda habitual1 o si destinas el importe de la venta a la adquisición de una nueva vivienda habitual. Los mayores de 65 años están exentos de declarar el pago.

En definitiva, si quieres vender un piso heredado, la consideración más importante que debes tener es la valoración que das a esa propiedad porque tendrá unos efectos fiscales u otros. Por eso, confía en el asesoramiento de una agencia inmobiliaria profesional como Xela Properties. Explícanos tu situación y te ayudaremos a determinar el valor de la futura venta y así encontrar la mejor alternativa tributaria.

1Concepto de vivienda habitual según la Ley 16/2012, de 27 de diciembre:

  • Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
  • Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.