En los últimos años están aumentado los propietarios de locales situados en zonas poco comerciales que optan por realizar el cambio de uso a vivienda. Después de la pandemia, y ante la dificultad del alquiler comercial, la alternativa de rentabilizar la propiedad como una vivienda es mucho más atractiva. Sin embargo, el procedimiento no es sencillo ya que la normativa es muy restrictiva en la actualidad. Te contamos en qué consiste y te explicamos otras alternativas.
Pasos a realizar para un cambio de uso de local a vivienda
Las comprobaciones previas
1.- Primero deberás realizar unas comprobaciones urbanísticas para confirmar la posibilidad del cambio de uso. Para empezar debes confirmar si la calificación urbanística del suelo y el planeamiento urbanístico permiten nuevas viviendas en tu edificio, es decir, deberás conocer la densidad de viviendas. Si en tu zona está agotada no se autorizará el cambio de uso.
2.- Otro punto clave antes de iniciar todo el proceso de cambio de uso es la autorización de la comunidad de propietarios. Si en los Estatutos de la comunidad no indican la prohibición de cambio de uso no será necesaria dicha autorización. Sin embargo, si el proyecto afecta a elementos comunes como estructura, fachada o vestíbulo, la autorización de la comunidad será un requisito imprescindible para obtener la Licencia de Obras.
La transformación
3.- Con estas comprobaciones previas resueltas favorablemente es el momento de pedir la licencia de Obras Mayores al Ayuntamiento. Para ello, deberemos presentar el proyecto de cambio de uso firmado por un técnico competente y pagar las tasas y el ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras). Las licencias de cambio de uso están reguladas en base a las ordenanzas municipales y a la normativa urbanística de la ciudad.
El proyecto final debe cumplir con la normativa para la obtención de la cédula de habitabilidad que, entre otros puntos, exige: una fachada mínima exterior, unas alturas mínimas de techo (2,5m) y salida de humos. Estas condiciones, así como los requisitos para otorgar la cédula de habitabilidad a la futura nueva vivienda están recogidas en el Decreto 141/2012 de 30 de octubre.
4.- Una vez obtenida la Licencia de Obras, se inician los trabajos en el local. En este punto es importante disponer de un equipo profesional que ejecute las obras tal y como se especifican en el proyecto aprobado.
5.- Una vez finalizadas las obras, el arquitecto deberá emitir el Certificado final de obra para poder solicitar al Ayuntamiento el Certificado de primera ocupación de la nueva vivienda. Un trámite que normalmente implica una inspección del técnico municipal.
Legalizar la nueva vivienda
6.- Cuando ya tenemos el certificado de final de obra ya se puede obtener la cedula de habitabilidad y el certificado energético. También podemos realizar la escritura notarial de la nueva vivienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.
7.- Como último paso se regulariza la vivienda en la Dirección General del Catastro para que actualice todos los datos relativos a la propiedad y ajuste el IBI al nuevo uso.
Si estás pensando en un cambio de uso de tu local, en Xela Properties te podemos asesorar desde el minuto uno y poner a tu disposición nuestro equipo de arquitectos y reformistas. Aunque también te ofrecemos otras alternativas.
Otras opciones para rentabilizar un local
Aunque es un proceso largo y no exento de complicaciones, el cambio de uso de un local a a vivienda es una buena opción para rentabilizarlo a futuro. Sin embargo, hay otras alternativas más inmediatas con las que también podrías sacar beneficio de la propiedad sin hacer todo este trámite.
Por nuestra experiencia hemos aprendido que hay locales vacíos porque de forma particular es más difícil llegar al cliente final interesado en ese producto concreto. Por eso, antes de iniciar el cambio de uso, te animamos a contactar con nosotros. Nuestro departamento de inversiones valorará tu caso para ofrecerte diferentes opciones para que puedas obtener la rentabilidad deseada y una futura plusvalía.
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