La cédula de habitabilidad para vender un piso

En Cataluña, la cédula de habitabilidad es uno de los documentos obligatorios en la compraventa o en el alquiler de una vivienda. Aunque hay algunas excepciones. ¿Sabes en qué consiste y cuándo es imprescindible? Resolvemos algunas de las dudas más frecuentes.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda es habitable y tiene uso residencial. Las condiciones mínimas y los requisitos sobre la cédula están establecidos en el Decreto 141/2012, de 30 de octubre de 2012. 

No confundir con la licencia de primera ocupación que solo certifica que la vivienda se ha ejecutado siguiendo lo descrito en el proyecto de construcción y con las condiciones marcadas en el permiso de obra.

La cédula de habitabilidad es un documento que certifica que una vivienda es habitable

¿Cuántos tipos de cédula hay?

En función del tipo de vivienda o si ha sido rehabilitada se conceden distintos tipos de cédula:

  • De primera ocupación, si es de nueva construcción.
  • De segunda ocupación, para viviendas preexistentes.
  • De primera ocupación de rehabilitación; para propiedades reformadas que después de la ejecución cumplen con las condiciones mínimas de habitabilidad. 

¿Cuál es su vigencia y obligatoriedad?

El Decreto también establece que todas las viviendas deben tener cédula de habitabilidad. Asimismo, determina la vigencia de éstas en función del año de concesión de la misma:  

  • Si fue otorgada antes de 2004, tanto si es de primera como segunda ocupación, tendrá una validez de 10 años.
  • Si fue posterior a 2004, será válida durante 15 años.
  • Si se concedió a partir de 2013, si es de primera ocupación el plazo se amplía a 25 años, manteniendo para el resto de cédulas los 15 años.

¿Qué información contiene la cédula de habitabilidad?

La cédula sólo incluye datos de la vivienda, no aparece ni el nombre ni los apellidos de la persona propietaria. La información que consta en el documento es:

  • La dirección y ubicación del inmueble.
  • La superficie útil de la vivienda y la de las habitaciones.
  • Las estancias y los espacios que la configuran.
  • El umbral máximo de ocupación.
  • La identificación y la titulación de la persona técnica que certifica la habitabilidad.

Las personas que pueden verificar que una vivienda cumple los requisitos mínimos son arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores.

Los requisitos mínimos de habitabilidad están recogidos en el Decreto del 2012

¿Qué requisitos mínimos tiene que tener una vivienda?

Todos los requisitos que debe cumplir una vivienda para ser habitable están recogidos en el Decreto del 2012. Se diferencian las condiciones para las construcciones anteriores a 1984. Para las posteriores a esa época, se respetan los decretos vigentes en ese momento. 

En los inmuebles de 2012 en adelante, las características principales que se establece son:

  • Todas las viviendas deberán tener, como mínimo, una sala de estar comedor, un baño formado por un váter, lavamanos y ducha; y un equipo de cocina
  • Su superficie útil no puede ser inferior a los 36 m2.

¿Cómo saber si una vivienda tiene cédula y su estado?

L’Agència de l’Habitatge de Catalunya, organismo responsable de otorgar las cédulas, ha habilitado un buscador donde se puede consultar si la cédula de un inmueble está vigente, así como los metros cuadrados útiles de la vivienda.

L’Agència de l’Habitatge de Catalunya ha habilitado un buscador de cédulas de habitabilidad

¿Cuándo es necesario tramitar la cédula de habitabilidad?

Este documento es imprescindible en la transmisión de propiedades entre personas vivas, pero solo en algunas comunidades autónomas. Cataluña es uno de los territorios donde es obligatorio presentarla cuando se vende o se alquila una vivienda.

Otra de las situaciones en que se necesita es para dar de alta los suministros como agua, luz, gas, telecomunicaciones u otros servicios.

Por otro lado, las entidades bancarias también la solicitan cuando se va a pedir un préstamo como garantía de que es una vivienda habitable.

¿Existe alguna excepción?

Aunque el Decreto recoge que la presentación de la cédula de habitabilidad es obligatoria en la venta de una vivienda, existen unas pocas excepciones donde se puede escriturar un piso sin cédula de habitabilidad.

  1. Si la vivienda, de segunda ocupación, se compra para reformar o demoler.
  2. Cuando el inmueble se adquiera para un uso distinto al de vivienda.
  3. Se llega a un acuerdo para entregar la cédula después de la firma notarial y presentando un certificado donde una persona técnica competente acredite que la vivienda cumple las condiciones para obtener la cédula de habitabilidad de segunda ocupación.