Le changement du sujet passif à la TVA est une opération économique où le responsable à déclarer ladite taxe est inversé. Dans notre secteur, la TVA apparaît sur les ventes de nouvelles constructions tandis que les achats de biens d’occasion sont taxés par ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Mais le Trésor Public (Hacienda), dans certains cas, pour faciliter les opérations de vente, autorise l’imposition de la TVA sur les ventes de biens immobiliers d’occasion.
Comment ça marche et qui peut se bénéficier du changement de sujet passif?
Pour comprendre cette opération, vous devez d’abord savoir qui est qui.
En général, le vendeur est la personne, physique ou juridique, qui est obligé d’émettre la facture, de facturer la TVA à son client puis de présenter la déclaration et de payer la TVA au Trésor public, agissant en tant que contribuable.
Le changement du contribuable casse cette règle générale, permettant à l’acquéreur d’être responsable de la déclaration de ladite taxe et d’agir en tant que contribuable conformément à l’article 84.1. 2º de la loi 37/1992, de l’I.V.A.
Cette opération économique ne peut être réalisée que si l’acquéreur du bien est un professionnel en activité ou une société intervenant dans le développement de son activité.
Comment facturer une opération avec le changement du sujet passif?
Si vous êtes le vendeur
Vous devez présenter une facture sans TVA, où il sera clairement indiqué qu’il s’agit d’une opération avec changement de l’assujetti conformément à l’article 84.1.2º de la loi 37/1992 sur la TVA. Le total de la facture présentée sera l’assiette fiscale, sans inclure la TVA dans le montant à payer.
Bien que n’ayant pas à facturer la TVA, le montant de la vente doit être reflété dans le formulaire 303, dans la case 61 « opérations non soumises ou avec changement du contribuable ouvrant droit à déduction », et le communiquer dans le récapitulatif annuel, modèle 390, au point 110 : « les opérations non soumises aux règles de localisation ou avec changement de l’assujetti».
Si vous êtes l'acheteur
L’entreprise ou le professionnel qui achète le bien doit enregistrer la facture en calculant le montant selon le taux de TVA correspondant.
Dans la déclaration trimestrielle, sur le formulaire 303, l’acquéreur doit « auto-facturer » cette taxe, y compris le montant de l’opération, dans la case TVA à payer et dans la case TVA déductible, pour la déclarer ultérieurement sur le formulaire 390.
Enfin, le changement du sujet passif doit figurer dans l’acte notarié de vente du bien.
Infractions au changement du sujet passif
Indépendamment de la pénalité impliquée dans la déclaration incorrecte de la TVA dans une opération, dans ce cas, l’Agence fiscale sanctionne également si le changement du contribuable n’est pas déclaré ou correctement communiqué. Cela peut entraîner des amendes comprises entre 300 et 10.000 euros.
Le changement du contribuable facilite les opérations immobilières puisqu’il permet à l’acheteur d’économiser sur le paiement de l’ITP à 10%, et, en même temps, de ne pas avoir à payer la TVA au Trésor Public, puisque le montant est compensé dans la déclaration trimestrielle. Pour cette raison, toutes les opérations avec Xela Properties sont supervisées par notre service financier afin que vous ne payiez que ce qui vous correspond.
