Vols vendre un pis heretat a Catalunya? Des de setembre de 2021, amb la derogació de l’article 28 de la Llei Hipotecària, pots fer-ho res més rebre l’herència. En aquest article t’expliquem com i et donem alguns consells per pagar el just i necessari.
Acceptar un pis heretat
Per acceptar una herència, has de començar per realitzar una sèrie de tràmits legals entre els quals s’inclouen l’obtenció del certificat de defunció, el certificat d’últimes voluntats, el certificat d’assegurances de vida i el certificat bancari de saldos en comptes corrents i dipòsits.
Una vegada realitzats aquests tràmits notarials es procedirà a la inscripció en el Registre de la Propietat dels nous titulars del pis, prèvia liquidació dels impostos corresponents:
Impost de Successions i Donacions
La nova llei Antifrau Fiscal 11/2021 va canviar la manera de calcular aquest import. Actualment, la base imposable mínima sobre la qual es liquidaran els impostos, és el valor de mercat o valor de referència cadastral. La Direcció General del Cadastre és l’entitat que determina, cada any, el valor de referència dels pisos.
Si tens clar que després vendràs la propietat heretada, el nostre consell és que consultis amb una agència immobiliària experta i de confiança perquè t’orienti amb el futur preu de venda. Aquesta l’hauràs de declarar l’any següent i si el preu és superior al valor d’acceptació de l’herència hauràs de pagar per aquest benefici.
Per això és bàsic conèixer l’import real de la futura venda ja que marcarà la teva declaració de la renda.
Plusvàlua Municipal
La plusvàlua municipal és l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana. La base imposable d’aquest impost municipal es pot calcular de dues maneres, que podràs triar segons t’interessi:
- Per l’increment “objectiu”
El valor cadastral del sòl l’any que s’accepta l’herència es multiplica per un coeficient relacionat amb el temps que la persona morta va ser propietària. El Ministeri d’Hisenda estableix una taula amb valors màxims d’aquests coeficients, però és cada ajuntament qui el determina. En el cas de Barcelona s’aplica el valor màxim.
- Pel valor real de la plusvàlua
L’import serà la diferència entre el preu d’adquisició per part de la persona morta i el fixat en l’acceptació de l’herència. Aquesta diferència es multiplica pel percentatge del valor del sòl sobre el valor total cadastral, l’any d’adquisició.
Sobre aquesta base imposable s’aplicarà el percentatge fixat per cada Ajuntament i s’obtindrà la quantitat a pagar. Podràs triar el mètode que et resulti més econòmic.
Una vegada que hem pagat els impostos relacionats i inscrita la nova titularitat de l’habitatge en el Registre de la Propietat, és el moment de vendre.
Vendre un pis heretat
Quan oficialment siguis el titular de l’habitatge podràs formalitzar l’escriptura de venda de la teva propietat i els impostos que hauràs de pagar seran els mateixos que en qualsevol operació de compravenda d’un habitatge.
Plusvàlua Municipal
Hauràs de tornar a presentar la liquidació de l’Impost de Plusvàlua, exactament igual que en el moment de l’acceptació de l’herència, i si correspon, pagar-lo de nou.
L’import dependrà del temps que hagis estat propietari, és a dir, des de la data d’acceptació de l’herència fins a la data d’escripturació de la venda.
Anteriorment, si venies en el mateix any fiscal de l’acceptació de l’herència podies evitar tornar a pagar aquest impost. Amb la nova llei Antifrau Fiscal ja no és possible però, si vens amb pèrdues o sense benefici estàs exempt del pagament.
IRPF (Declaració de la renda)
Els guanys obtinguts amb la venda d’un habitatge han de declarar-se en l’IRPF. El benefici serà la diferència entre el valor de l’immoble declarat en acceptar l’herència i el preu al qual s’ha venut, incloent-hi les despeses i impostos de cada operació. El percentatge a tributar sobre el benefici es fixa segons els següents trams:
- Fins a 6.000 euros de guany: 19%.
- Entre 6.000 i 50.000 euros: 21%.
- Entre 50.000 i 200.000 euros: 23%.
- Més de 200.000 euros: 26%.
Si vens per un valor inferior al declarat en l’impost de successions es considera que l’operació va ser amb pèrdues i no hauràs de pagar en la teva declaració per aquest concepte. Tampoc si el pis heretat ha passat a ser el teu habitatge habitual1 o si destines l’import de la venda a l’adquisició d’un nou habitatge habitual. Els majors de 65 anys estan exempts de declarar el pagament.
En definitiva, si vols vendre un pis heretat, la consideració més important que has de tenir és la valoració que dones a aquesta propietat perquè tindrà uns efectes fiscals o altres. Per això, confia en l’assessorament d’una agència immobiliària professional com Xela Properties. Explica’ns la teva situació i t’ajudarem a determinar el valor de la futura venda i així trobar la millor alternativa tributària.
1Concepte d’habitatge habitual segons la Llei 16/2012, de 27 de desembre:
- Que constitueixi la residència del contribuent durant un termini continuat de, almenys, tres anys.
- Que el contribuent l’habiti de manera efectiva i amb caràcter permanent, en un termini no superior a dotze mesos comptats des de la data d’adquisició o de terminació de les obres.
CONTACTA AQUÍ PER A MÉS INFORMACIÓ
